来源： 前瞻产业研究院

物业管理智能化发展实现“智慧社区”发展

　　目前，国内的一些住宅项目已经逐步开始应用智能化工具，以替代传统的人力管理方式，优化社区的人员设备管理，帮助物业企业管理实现降本增效，同时提升物业管理安全水平和智能化水平，改善租户住户的生活体验，实现更进一步、更深层次的“智慧社区”。

　　全国物业管理面积稳步增长

　　据前瞻产业研究院发布的《中国物业服务企业商业模式与市场投资战略规划分析报告》统计数据显示，2012-2018年，中国物业管理面积实现稳定增长，2018年，全国物业管理面积为211亿平方米，同比增长8.2%。截止至2018年全国物业前十强企业管理面积均值为2.39亿平米，占全国物业管理面积的11.35%。

　　从各业态收入比重来看，中国物业收入主要来自于住宅物业，2018年百强企业住宅物业服务收入占比为45.8%，其次为办公物业和商业物业服务收入，占比分别为19.9和14.4%。产业园区物业、公众物业、学校物业、医院物业服务费收入占比分别为6.6%、2.1%、3.3%、3%。

2012-2018年中国物业管理面积统计及增长情况

2012-2018年中国物业管理面积统计及增长情况

　　数据来源：前瞻产业研究院整理

　　(备注：2013年面积增速为7.2%)

2018年中国物业百强企业各业态收入比重统计情况

2018年中国物业百强企业各业态收入比重统计情况

　　数据来源：前瞻产业研究院整理

　　物业上市公司交出靓丽年报

　　截至2018年底，上市的物业管理企业已经突破10家，分别在香港上市11家，在A股上市1家。在资本的助推下，物业公司收费面积稳步增长，行业集中度进一步提升，合约面积增速超过了收费面积增速，锁定了未来成长。

　　目前，彩生活集团为全国最大的物业管理公司，其合约收费面积和管理面积均位列第一。2018年，彩生活顺利融合万象美物业管理有限公司业务，增加了4000多万平米的物业管理面积，使得集团合约总管理面积达到了5.54亿平方米，同比增长26.98%；收费面积达到3.63亿平米，同比增长23.65%。

　　此外，绿城服务、碧桂园服务、雅生活服务的收费面积均实现快速增长，2018年收费面积分别为1.70亿平米、1.82亿平米和1.38亿平米，同比增速分别为23.66%、47.9%和76.37%。

2018年中国主要物业上市企业收费面积统计及增长情况

2018年中国主要物业上市企业收费面积统计及增长情况
　　数据来源：前瞻产业研究院整理

2018年中国主要物业上市企业合约面积统计情况

2018年中国主要物业上市企业合约面积统计情况
　　数据来源：前瞻产业研究院整理

　　“智慧社区”成为物业服务主要发展趋势

　　目前，国内的一些住宅项目已经逐步开始应用智能化工具，以替代传统的人力管理方式，优化社区的人员设备管理，帮助物业企业管理实现降本增效，同时提升物业管理安全水平和智能化水平，改善租户住户的生活体验，实现更进一步、更深层次的“智慧社区”。

　　2018年6月，腾讯与碧桂园服务签署“共建人工智能社区”合作协议，并在“云平台服务”和“云监控服务”两个领域启动联合研发项目，此举标志着双方正式携手共建国内首个“AI+服务”社区。

　　2019年5月，美的置业以1.2亿元收购智能家居公司欧瑞博科技15%股权，进一步发展智慧社区及智慧家居。

　　2019年6月10日，绿地控股宣布分别投资城云国际和涂鸦智能这两家“独角兽”公司。其中城云国际为城市互联网运营商，涂鸦智能为智能平台科技公司，主要是开发人工智能+物联网(“AI+IoT”)以及语音AI交互平台。绿地投资科技公司，旨在探索“智能化技术+地产”的发展模式，智能家居、智慧社区、智慧建筑等将会是房企下一转型方向。

来源：百家号 齐鲁壹点

智慧社区是指社区管理的一种新理念，是新形势下社会管理创新的一种新模式。充分借助互联网、物联网，涉及到智能楼宇、智能家居、路网监控、个人健康与数字生活等诸多领域，充分发挥信息通信（ICT）产业发达、电信业务及信息化基础设施优良等优势。

通过建设 ICT 基础设施、认证、安全等平台和示范工程，产业关键技术攻关速度发展，构建社区发展的智慧环境，形成基于海量信息和智能过滤处理的新的生活、产业发展、社会管理等模式，构建全新的社区形态。

智慧社区分为以下十二大板块，具备以下系统能力的才能成为智慧社区，您居住的社区环境都一一具备了么？跟着本文了解智慧社区的构成 。

一、智能视频监控系统

视频监控系统是由视频监控系统按网络摄像机+交换机+网络硬盘录像机存储+视频监控平台管理构成，该系统覆盖项目室外车行出入口、室外停车区、室外公共活动区、室外周界（与报警联动）、地库出入口、地库车行通道、地下室及一层单元门厅、电梯轿厢、出屋面层通道、商业公共区域等部位设置，通过室内视频查看，实现园区人性化看护功能。

可结合穿戴设备，老人或者小孩手上戴一个腕表，当有紧急情况发生的时候，比如说有摔倒，中风等突发事件，可按下手腕上求助按钮，社区监控会自动将现场影像、位置传送给物业和老人、小孩的家人。

二、停车管理系统

根据项目车辆流向及停车划分区域要求，在园区车辆出入口设置道闸，出口处设置岗亭管理，业主、访客车辆均采用车牌识别方式认证通行，各出入口联网；在地下车库的出入口设置来车提醒灯功能，进行人性化的亮灯提醒（或可结合电子显示屏显示），库内出口处设置车辆限行提示,减少意外突发情况的发生。地下车库人流及车流管理、会所、商铺车流管理应结合车行流线合理设置视频及门禁系统，以便外来人员的管理。出入口还结合门禁系统，识别访客便于确认登记、收发卡及收费。

● 园区车辆管理系统为联网管理模式。

● 在地下车库出入口、各车道转弯位置设置提示系统。

● 图像对比，需能提供识别车辆的颜色、车牌号功能。

● 可实现通过手机APP方式，进行预约式访客管理。

三、周界防范系统

周界防越报警系统需在园区非开放区域的出入口、容易攀爬的商铺屋顶应安装入侵报警装置，并与视频监控系统联动。

入侵报警系统设计需结合室外景观，选择合理的报警装置。园区非开放区域的出入口、容易攀爬的商铺屋顶应安装入侵报警装置，并与视频监控系统联动。入侵报警装置设防应全面，无盲区和死角，具备防拆、防破坏报警功能，防区划分应有利于报警时准确定位。

对园区围墙周界报警采用四光束以上的红外对射，系统软件的操作界面应采用电子地图方式，并包含摄像监视部分，具有报警提示、现场及报警图像显示和回放、报警处理信息和值班信息的输入、各类信息的查询、用户及权限的设置等功能。小区周界留设消防通道门等处需设置摄像机，才能实现应予以报警联动。

四、电子巡更系统

采用在线+离线式电子巡更地图，巡更点位结合规范要求、物业管理需求布置。系统要求安装简便，可以随时根据应用状况指定/修改巡更线路。使巡逻人员要求按时到指定的巡更位置打点有效管理物业人员管理的工作情况。

五、可视对讲系统以及门禁

a.云对讲和开门

可视对讲系统应具有可视对讲、户内报警、紧急求助、门禁出入、户户通话等功能，并具有可扩展性。

访客来访画面在PAD、手机上显示，实现手机查看来访者，并通过PAD或手机远程打开单元门。

b.二维码访客管理

在园区入口可采用基于二维码的访客管理系统，由业主自主通过APP向物业公司发起预约，通过平台发送二维认证码给访客，提前完成访客身份认证。

c.无卡进出系统

在单元门入口设置中距离门禁系统，住户无需掏卡，即可自动打开单元门，方便通行。

可视门禁系统铺设位置：住宅园区出入口处须设访客可视对讲门口机，并带电子门禁；主单元入口设置可视对讲门厅机，并有电子门禁；其余单元入口、出屋面门、监控中心仅设置电子门禁；岗亭、大堂、监控中心等有人值守部位设置可视对讲管理机。

六、智能梯控系统

系统需通过可视对讲与梯控协议集成（梯控干结点控制）或可视对讲与电梯纯协议集成的方式实现以下功能：满足住户乘梯；同单元业主互访；园区物管乘梯。

七、设备设施监控系统

对设备、设施运行数据进行实施监测，并根据云端大数据出具系统维护保养的决策依据以及实现设备、设施的异常告警，确保各类系统在不同负荷状态下，设备/设施的寿命周期内均处于高效区间持续运行，从而达到有效管控、减少浪费、按需投入的目的，大幅度的节省电费支出和管理运营成本。

八、设备设施管理系统

设备、设施进行设备采购、登记录入、维修、保养、巡检、报废等管理，覆盖设备设施全生命周期。通过二维码标识设备，提高安全性和识别设备效率，并规范员工对设备设施的日常维修、巡检、保养工作。提示管理，实现设备高效、可靠，安全的运行，大大降低设备管理维护成本。

九、信息发布系统

联合小区内电子屏、APP发布广告及物业信息。

十、公共管理系统

1、语音管理：与消防系统、视频监控系统联动，分区分时进行重要消息播报。

2、信息覆盖系统

移动信号覆盖

无线移动通讯信号不能覆盖的区域（如地下车库、电梯轿厢、电梯前室及地上公共区域等），须设计无线通讯信号增益系统。设计应充分考虑多家无线通讯运营商管线路由，避免无线通讯信号增益系统对其它弱电系统产生干扰等影响。

园区WIFI覆盖系统

在室外公共活动区建设园区WIFI信号覆盖，为园区业主提供生活便利。

3、智能包裹自助收投系统

目前小区内快递的收发越来越多，为了有效解决物业实行封闭式管理、收件人外出、节假日投递不方便、快递遗失、损坏等实际问题，因此本项目引入智能包裹自助收投系统。

为便于住户快递的收发以及后期物业的管理，智能包裹自助收投系统机柜易考虑设计在服务大堂内。

4、智能照明系统

与设备设施监控和管理系统结合，对园区及地库灯光编程控制，节能减排。

5、微气象站管理

可将检测到的信息传送至园区信息发布终端屏、户内可视对讲分机等设备。

6、蚊控系统

根据季节，设置公共活动区域的蚁控系统，夏天防止蚊虫的叮咬、定时清理昆虫。

十一、家庭健康系统

健康数据采集，紧急情况报警。

十二、房屋安全防护系统

家中无人或熟睡时开启房屋安全防护系统，杜绝危险的发生。

来源：电子发烧友网

物联网借助感知层成千上万个前端传感器，能将家庭中的智能家居系统、社区的物联系统和服务整合在一起，使社区管理者、用户和各种智能系统形成的信息交互，以更加快捷地管理给用户带来更加舒适的“智慧化”生活体验。

通常意义上，物联网分为感知层、网络层、平台层以及应用层。感知层主要是大家所熟悉的芯片、传感器、无线模组构成;网络层由通信网络构成，平台层包括应用开发平台、连接管理平台、设备管理平台以及系统软件开发组成，贯穿硬件与软件，最终的应用层则包含系统集成应用服务和智能终端，也就是大家熟悉的智能门锁、门禁等智能硬件产品与软件。

物联网借助感知层成千上万个前端传感器，能将家庭中的智能家居系统、社区的物联系统和服务整合在一起，使社区管理者、用户和各种智能系统形成的信息交互，以更加快捷地管理给用户带来更加舒适的“智慧化”生活体验，才得以保证智慧社区各个设备之间的互联互通，能方便快捷地完成很多原本繁杂的事务，把人从社区管理中解放出来，也使得整个社区管理高效运转起来。

物联网加快智慧社区数据深度挖掘，为探知数据加载智慧大脑。以视频图像为核心内容的智能前端设备，实现了数据多元化、探知立体化。但是，仅仅采集、记录信息是不够的，不能满足各业务实战对数据有效性的要求。数据的有效性分为两个方面：一方面，按照数学统计的说法，有效信息可能只分布在一个较短的时间段内，即所谓信息的密度，往往越高密度的信息价值越大;另一方面是深层次挖掘庞大的海量数据，关联得出高价值的有效信息。将这些视图大数据快速有效转变为各种业务实战所需的价值信息，需要为智能的前端探知设备加载智慧大脑。 从“密而不漏”到“万里挑一”，前者保证目标和线索被记录，后者实现目标和线索主动显露。经过智能感知之后，智慧大脑实现了海量数据价值的智能挖掘和海量价值数据的智慧流通，并因此让有价值的信息的实战应用成为可能。

物联网助力精耕视频云，实现实战应用数据化。依托专有业务信息网新建人脸大数据防控、车辆大数据防控、视频大数据治安巡控、视频大数据情报追踪、视频大数据指挥调度、视频大数据侦查实战等视频大数据应用建设，实现视频云调用、图像云智能、涉车云分析、人像云比对、综合云研判、策略云评估等应用。与上级平台的情报、指挥决策、综合防控、网安共享、执法办案、业务监督、移动应用、网上服务等应用云对接，实现更广泛的大数据整合应用和跨业务部门的深度视频大数据应用，实现省内应用关联，跨地市的视频大数据防控、视频情报分析、专项行动指挥等，从而达到提升预警防范能力、治安防控能力、指挥救援能力的目的。

标准化、规范化的智慧社区建设将会成为趋势。国家对物联网的重视为智慧社区的发展注入了一剂强心剂，困扰智慧社区的标准问题近日迎来了转机，住建部IC卡应用服务中心主任、全国智标委副主任马虹透露，住建部正着手编制绿色智慧社区标准体系，其中就包括智慧社区的评价标准，亦涉及到物联网部分终端的标准。马虹在发言中强调，智慧城市不是搞一个信息化系统，而是让所有系统之间能够实现互联互通，让数据能够承载更多的应用价值，“高效绿色”和“互联互通”是新型智慧城市建设中的着重考量。因此，在相关标准制订中，会着重解决接口不统一问题。另外，全国智标委关于绿色智慧社区建设的标准也已发布，包括智慧社区建设的检测验收、物业管理、智能门锁安全、家庭网络信息化平台建设等。住房和城乡建设部与全国智标委对智慧社区的创建工作给予了包含财政补贴在内的重点支持。

总体来看，物联网+安防成为了智慧社区建设的里程碑式的标志。2019年在安防行业市场流行这样一句话：“得社区者得天下”。在即将到来的“万物互联”的IOT时代，社区作为汇聚科技社会人、房、车三大未来物联网时代最核心的要素，其价值将不言而喻。不同于此前的智慧社区建设，随着物联网、云计算、人工智能、大数据等新技术的不断成熟和应用，社区的更多潜在价值将被挖掘出来。社区是线下的最后一公里，是投身大规模互联网化中的关键一环，也是布局线下行业与物联网必不可少的行动。随着包括阿里、万科等行业巨头的进驻，社区平台化产品的出现将变得简单。届时，无论是互联网巨头还是安防巨头还是物业大佬，都不会放过这个万亿级市场。

新华网北京6月21日电（王日晨） 日前，全国智能建筑及居住区数字化标准化技术委员会发布年度工作报告。报告显示，2018年批准立项的国家标准5项，通过审查的国家标准4项，批准发布的国家标准3项。2018年全国智标委开展标准化专项研究2项，技术课题研究3项，行业书籍及导则3项。

　　报告认为，全国智标委要在智慧社区、智能水表、智能门锁等多场景应用中积极推动国产密码算法的应用，为用户提供基于统一密码安全的产品服务体验，打通智能终端间的互联互通和城市公共服务功能的有效衔接。下一步，全国智标委将围绕标准，在住房租赁、通信及信息安全、智慧社区、智慧养老、智能家居等领域寻找应用试点项目进行相关产品的应用推广。

　　报告指出，社区作为城市最基本的组成部分，是标准落地应用、实现智慧化产业协同的良好载体。通过绿色社区创建，可以增强城市居民对绿色智慧城市建设的感知度和社会认同度，惠及广大基层民众。

　　全国智标委副主任委员马虹认为，智慧社区前景广阔，目前国内现有社区达到33万个，未来智慧社区占比将达到50%，智慧社区应用发展一片蓝海。